Lexikon zur Immobilienbewertung, Gutachten und Verkehrswertermittlung

Abschreibung (AfA)

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein steuerliches Instrument, das Immobilieneigentümern ermöglicht, den Wertverlust ihrer Immobilie über die Jahre geltend zu machen. Besonders für Kapitalanleger ist die AfA ein wichtiger Faktor, um steuerliche Vorteile zu nutzen und die steuerliche Belastung zu reduzieren. Die AfA wird entweder linear oder degressiv berechnet und ist abhängig vom Baujahr der Immobilie.

Ankaufsprüfung

Eine Ankaufsprüfung ist eine essenzielle Maßnahme vor dem Immobilienkauf. Dabei wird die Immobilie hinsichtlich Marktwert, baulichem Zustand, potenzieller Risiken und rechtlicher Rahmenbedingungen analysiert. Diese Prüfung schützt Käufer vor versteckten Mängeln und stellt sicher, dass der Kaufpreis angemessen ist.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan regelt die zulässige Nutzung eines Grundstücks und ist für Bauherren und Immobilienkäufer von großer Bedeutung. Er gibt Auskunft über Bauhöhen, zulässige Nutzung (Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet) und andere städtebauliche Vorgaben, die bei der Planung eines Bauvorhabens berücksichtigt werden müssen.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den Banken zur Sicherung eines Darlehens heranziehen. In der Regel liegt dieser unter dem Marktwert, um mögliche Wertverluste abzusichern. Der Beleihungswert ist eine zentrale Größe bei der Kreditvergabe und beeinflusst die Höhe des Darlehens sowie die Konditionen.

Bewertungsstichtag

Der Bewertungsstichtag ist das Datum, zu dem eine Immobilie bewertet wird. Er spielt eine zentrale Rolle, da Marktbedingungen und Bauzustand genau zu diesem Zeitpunkt erfasst werden. Alle wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren müssen auf diesen Stichtag bezogen werden.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kenngröße in der Immobilienbewertung. Er gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in einer bestimmten Lage an. Er wird regelmäßig von Gutachterausschüssen ermittelt und dient als Grundlage für die Berechnung von Grundstückswerten.

Denkmalschutz

Ein denkmalgeschütztes Gebäude unterliegt besonderen Auflagen, die bauliche Veränderungen einschränken. Gleichzeitig bieten denkmalgeschützte Immobilien steuerliche Vorteile, da Sanierungskosten in vielen Fällen steuerlich abgesetzt werden können. Vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollte eine detaillierte Prüfung der Auflagen erfolgen.

Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht wird das Eigentum an einem Grundstück von der Nutzung getrennt. Der Nutzer zahlt einen Erbbauzins an den Eigentümer, während er das Grundstück bebaut und nutzt. Das Erbbaurecht hat eine feste Laufzeit, nach deren Ablauf das Grundstück und die Bebauung in den Besitz des Grundstückseigentümers übergehen können.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren bewertet Immobilien anhand der zukünftig erzielbaren Erträge, wie beispielsweise Mieteinnahmen. Es wird vor allem bei Renditeobjekten, wie Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien, angewendet. Der Wert errechnet sich aus den Erträgen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungsfaktoren.

Fernbewertung

Bei einer Fernbewertung erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie ohne Vor-Ort-Besichtigung. Stattdessen basiert sie auf Marktanalysen, Vergleichswerten und den vom Eigentümer bereitgestellten Unterlagen. Sie eignet sich besonders für erste Einschätzungen, ersetzt jedoch keine detaillierte Wertermittlung durch einen Sachverständigen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan gibt einen Überblick über die langfristige Nutzung von Flächen innerhalb einer Gemeinde. Er zeigt, wo Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- oder Grünflächen vorgesehen sind und bildet die Grundlage für spätere Bebauungspläne.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle wesentlichen Informationen zu einem Grundstück verzeichnet sind. Es enthält Angaben zu Eigentümern, Belastungen (wie Hypotheken oder Grundschulden) und Grunddienstbarkeiten.

Gutachten

Ein Immobiliengutachten ist eine detaillierte Bewertung einer Immobilie durch einen Sachverständigen. Es dient als objektive Grundlage für Kaufentscheidungen, Finanzierungen, Scheidungen oder steuerliche Zwecke. Je nach Zweck gibt es unterschiedliche Arten von Gutachten, wie das Kurzgutachten oder das Vollgutachten.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Mieteinnahmen. Ein niedriger Faktor bedeutet eine höhere Rentabilität, während ein hoher Faktor auf eine längere Amortisationsdauer hinweist.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist eine vereinfachte Wertermittlung, die eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts liefert. Es eignet sich besonders für interne Zwecke oder zur ersten Einschätzung vor einem Kauf oder Verkauf.

Vollgutachten

Ein Vollgutachten ist eine umfassende Bewertung einer Immobilie, bei der alle relevanten Faktoren berücksichtigt werden. Es wird häufig für gerichtliche Auseinandersetzungen, Erbregelungen oder Finanzierungsanträge benötigt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Marktwert und beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er ist ein zentraler Bestandteil von Immobilienbewertungen und dient als Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen.

Anlässe für Gutachten

Immobiliengutachten werden in verschiedenen Situationen benötigt, darunter:

• Kauf oder Verkauf von Immobilien
• Finanzierung und Beleihung
• Erbschaften und Schenkungen
• Scheidungen und Vermögensauseinandersetzungen
• Steuerliche Zwecke und Betriebsprüfungen
• Zwangsversteigerungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen

Gesetze zur Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung in Deutschland unterliegt gesetzlichen Regelungen, darunter:

• Baugesetzbuch (BauGB): Regelt die baurechtlichen Grundlagen.
• Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Definiert die Verfahren zur Wertermittlung.
• Bewertungsgesetz (BewG): Legt die Grundlagen für steuerliche Bewertungen fest.