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Das Sachwertverfahren: Einfache Erklärung für Immobilienbewertung nach ImmoWertV
Die Wertermittlung einer Immobilie ist ein komplexes Thema, das sich in drei Hauptverfahren unterteilt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen in einfachen Worten, wie das Sachwertverfahren funktioniert, wann es angewendet wird und warum es so wichtig ist – speziell für Immobilienbewertungen in Karlsruhe und Umgebung.
Das Sachwertverfahren dient dazu, den Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten zu berechnen. Dabei werden sowohl die Baukosten für das Gebäude als auch der Bodenwert des Grundstücks berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn es kaum vergleichbare Verkäufe gibt – beispielsweise bei Einfamilienhäusern oder speziellen Gewerbeimmobilien.
Ein einfaches Beispiel:
Stellen Sie sich vor, Sie möchten den Wert eines freistehenden Einfamilienhauses bestimmen. Da es in der Umgebung kaum vergleichbare Verkäufe gibt und das Haus nicht vermietet wird (also keine Mieteinnahmen erzielt), ist das Sachwertverfahren ideal.
Das Sachwertverfahren basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und folgt einem strukturierten Ablauf:
Der Bodenwert wird anhand des Bodenrichtwerts bestimmt. Dieser Wert gibt an, wie viel der Quadratmeter Grundstück in der jeweiligen Lage wert ist.
Beispiel:
Ein Grundstück mit 500 m² in einer guten Wohnlage hat einen Bodenrichtwert von 600 €/m².
→ Der Bodenwert beträgt: 500 m² × 600 €/m² = 300.000 €.
Die Herstellungskosten werden anhand von Baukostenrichtwerten und Tabellen der ImmoWertV ermittelt. Entscheidend sind dabei Faktoren wie Baujahr, Bauweise, Ausstattung und Modernisierungen.
Beispiel:
Ein Haus mit 150 m² Wohnfläche hat durchschnittliche Baukosten von 2.000 €/m².
→ Die Herstellungskosten betragen: 150 m² × 2.000 €/m² = 300.000 €.
Da Gebäude über die Jahre an Wert verlieren, muss eine Alterswertminderung berechnet werden. Die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters.
Beispiel:
Das Haus ist 30 Jahre alt und hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
→ Der Wertminderungsfaktor beträgt 30/80 = 37,5 %.
→ Die Wertminderung: 300.000 € × 37,5 % = 112.500 €.
→ Der aktuelle Gebäudewert beträgt: 300.000 € – 112.500 € = 187.500 €.
Da der reine Sachwert nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegelt, wird ein Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) aus der ImmoWertV verwendet. Dieser Faktor liegt oft zwischen 0,8 und 1,2, je nach Nachfrage und Standort.
Beispiel:
Der berechnete Wert (Bodenwert + Gebäudewert) beträgt 487.500 €.
Der Marktanpassungsfaktor ist 1,1.
→ Der finale Sachwert: 487.500 € × 1,1 = 536.250 €.
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für:
Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, die nicht vermietet sind Immobilien ohne Ertragswert (keine Mieteinnahmen) Gebäude mit besonderen Eigenschaften, für die keine Vergleichswerte existieren Selbstgenutzte Immobilien – weil hier kein Ertragswert aus der Vermietung eine Rolle spielt
Das Sachwertverfahren ermöglicht eine marktgerechte Bewertung von Immobilien, insbesondere bei Einfamilienhäusern. Durch die klare Struktur und die Vorgaben der ImmoWertV sorgt es für transparente und nachvollziehbare Wertermittlungen.
Seit vielen Jahren sind wir Experten in der Immobilienbewertung in Karlsruhe und Umgebung. Mit über 15 Jahren Erfahrung als Sachverständige bieten wir Ihnen professionelle und verlässliche Bewertungen – ob für Kauf, Verkauf oder steuerliche Zwecke.
Dominik Kassel Immobilienbewertung – Experten für Immobilienbewertung in Karlsruhe.
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