Immobilie verschenken: Wie Sie Schenkungsteuer legal sparen – und welche Rolle der Gutachter dabei spielt

Von Dominik Kassel | Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung | Karlsruhe & Umgebung

Viele Eigentümer möchten ihr Haus oder ihre Wohnung noch zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel weitergeben. Die Motive sind verständlich: Sie möchten selbst miterleben, wie das Eigentum in gute Hände übergeht. Sie möchten Erbstreitigkeiten vermeiden. Und sie möchten Steuern sparen.

Das Instrument dafür heißt Schenkung. Und es funktioniert – wenn man es richtig anwendet. Wer dabei jedoch einen entscheidenden Fehler macht, zahlt mehr Schenkungsteuer als nötig. Oder schlimmer: mehr, als er bei einer normalen Erbschaft gezahlt hätte.

Der häufigste Fehler: kein professionelles Gutachten beim beschenkten Immobilienwert.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wie die Schenkung von Immobilien funktioniert, wann sie steuerlich sinnvoll ist – und warum ein zertifizierter Sachverständiger dabei eine entscheidende Rolle spielt.

Warum Eigentümer ihre Immobilie zu Lebzeiten verschenken

Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten – die sogenannte vorweggenommene Erbfolge – hat mehrere handfeste Vorteile gegenüber der klassischen Erbschaft.

Freibeträge mehrfach nutzen

Das ist der steuerlich wichtigste Grund. Im deutschen Schenkung- und Erbschaftsteuerrecht gibt es Freibeträge – also Beträge, bis zu denen eine Übertragung steuerfrei ist. Für Kinder liegt dieser Freibetrag bei 400.000 Euro pro Elternteil. Das bedeutet: Ein Kind kann von Vater und Mutter zusammen bis zu 800.000 Euro steuerfrei erhalten.

Das Besondere: Dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre neu. Wer eine Immobilie früh überträgt und den Freibetrag ausschöpft, kann zehn Jahre später erneut steuerfrei schenken. Bei einer klugen Planung lässt sich so ein erhebliches Vermögen vollständig steuerfrei übertragen.

Erbstreitigkeiten vermeiden

Wer zu Lebzeiten klar regelt, wer was bekommt, nimmt späteren Konflikten den Boden. Besonders wenn mehrere Kinder vorhanden sind und nicht alle die Immobilie zu gleichen Teilen erben sollen, ist eine klare Übertragung zu Lebzeiten – verbunden mit entsprechenden Ausgleichszahlungen – oft die beste Lösung.

Pflegekosten und Sozialleistungen absichern

Wer eine Pflegebedürftigkeit befürchtet, denkt manchmal daran, das Haus frühzeitig zu übertragen, um es dem Zugriff von Sozialleistungsträgern zu entziehen. Achtung: Hier gibt es strenge gesetzliche Regelungen. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor einem Sozialhilfebedarf können rückabgewickelt werden. Eine frühzeitige Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater ist in diesem Fall unbedingt empfohlen.

Wie das Finanzamt den Wert einer geschenkten Immobilie berechnet

Wenn Sie eine Immobilie verschenken, meldet sich das Finanzamt. Es möchte wissen, welchen Wert die Schenkung hat – denn auf den Wert, der den Freibetrag übersteigt, wird Schenkungsteuer fällig.

Das Finanzamt berechnet den Wert einer Immobilie nach dem sogenannten Bedarfswert – einem vereinfachten Verfahren, das auf Bodenrichtwerten und pauschalen Annahmen basiert. Dieses Verfahren kennt Ihren Keller nicht. Es kennt den Schimmel hinter der Verkleidung nicht. Es kennt die veraltete Heizung nicht. Es kennt die ungünstige Mikrolage nicht.

Das Ergebnis: Der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert liegt in sehr vielen Fällen deutlich über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie.

Und das bedeutet: Sie zahlen Schenkungsteuer auf einen Wert, der so am freien Markt nicht erzielt werden könnte.

Ihr Recht: Den niedrigeren Verkehrswert nachweisen

Das Gesetz räumt Ihnen ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen – und damit die Steuerbasis zu senken. Geregelt ist das in § 198 Bewertungsgesetz (BewG). Dort heißt es sinngemäß: Kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der gemeine Wert der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen.

Diesen Nachweis können Sie nur mit einem Gutachten eines anerkannten Sachverständigen erbringen. Eine Maklereinschätzung, ein Online-Tool oder eine eigene Schätzung reichen nicht aus.

Das Gutachten ist Ihr legales Werkzeug, um die Steuerlast zu senken.

Ein Rechenbeispiel: Wie viel Schenkungsteuer Sie sparen können

Angenommen, Sie möchten Ihrem Kind eine Eigentumswohnung in Karlsruhe übertragen. Das Finanzamt setzt den Bedarfswert auf 520.000 Euro an. Der Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 Euro. Steuerpflichtig wären damit 120.000 Euro.

Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von 120.000 Euro in Steuerklasse I (Kinder) beträgt der Steuersatz 11 %. Das ergibt eine Schenkungsteuer von 13.200 Euro.

Nun beauftragen Sie mich mit einem Verkehrswertgutachten. Nach Besichtigung und Marktanalyse ermittle ich einen Verkehrswert von 430.000 Euro. Der steuerpflichtige Erwerb sinkt damit auf 30.000 Euro. Die Schenkungsteuer beträgt jetzt nur noch 3.300 Euro.

Ersparnis durch das Gutachten: 9.900 Euro. Das Gutachten selbst hat einen Bruchteil davon gekostet.

Je höher der Immobilienwert und je weiter der Bedarfswert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, desto größer ist die mögliche Einsparung. In manchen Fällen sinkt der steuerpflichtige Betrag durch das Gutachten auf null – weil der tatsächliche Verkehrswert innerhalb des Freibetrags liegt.

Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht – was ändert sich beim Wert?

Viele Eigentümer möchten die Immobilie zwar übertragen – aber weiterhin darin wohnen. Das ist möglich: durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts im Notarvertrag.

Was ist der Unterschied?

Nießbrauch: Der Schenkende behält das Recht, die Immobilie vollständig zu nutzen und Mieteinnahmen zu beziehen – auf Lebenszeit oder für einen definierten Zeitraum. Er trägt in der Regel auch die laufenden Kosten.

Wohnrecht: Der Schenkende darf die Immobilie bewohnen – aber nicht vermieten. Eingeschränkter als der Nießbrauch, aber ebenfalls steuerwirksam.

Warum ist das steuerlich relevant?

Nießbrauch und Wohnrecht mindern den Wert der Schenkung – denn der Beschenkte kann die Immobilie solange nicht frei nutzen, wie das Recht besteht. Der Kapitalwert des Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom Schenkungswert abgezogen. Das senkt die Steuerbasis zusätzlich.

Für die korrekte Berechnung dieses Abzugs brauchen Sie den Verkehrswert der Immobilie – also erneut ein professionelles Gutachten. Nur auf dieser Basis lässt sich der Kapitalwert des Nießbrauchs nach den gesetzlichen Vorgaben korrekt berechnen.

Was bei der Schenkung einer vermieteten Immobilie gilt

Wer eine vermietete Immobilie verschenkt, profitiert von einem besonderen steuerlichen Vorteil: Vermietetes Wohnimmobilienvermögen wird im Schenkungsteuerrecht mit einem Abschlag von 10 % auf den Verkehrswert angesetzt (§ 13d ErbStG). Das heißt: Nur 90 % des Werts werden für die Steuerberechnung herangezogen.

Auch hier gilt: Ohne einen belastbaren Verkehrswert als Ausgangspunkt lässt sich weder der Abschlag noch die Steuerlast korrekt berechnen. Ein Gutachten ist die Basis für alles.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Renditeobjekten kommt zudem das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei wird der Wert auf Basis der erzielbaren Nettomieteinnahmen und eines Liegenschaftszinssatzes berechnet. Das Ergebnis weicht oft erheblich vom Bedarfswert des Finanzamts ab – in Ihrer Gunst.

Schritt für Schritt: So läuft die Schenkung einer Immobilie ab

Schritt 1 – Beratung durch Steuerberater und Notar
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, lassen Sie sich steuerlich und rechtlich beraten. Ein Steuerberater hilft Ihnen, den optimalen Zeitpunkt und die optimale Gestaltung der Schenkung zu wählen. Der Notar beurkundet die Übertragung und kümmert sich um die Grundbucheintragung.

Schritt 2 – Verkehrswertgutachten in Auftrag geben
Beauftragen Sie einen zertifizierten Sachverständigen mit der Bewertung der Immobilie. Das Gutachten bildet die Grundlage für die Steuererklärung und – falls nötig – für den Einspruch gegen einen zu hohen Bedarfswert des Finanzamts.

Schritt 3 – Notarielle Beurkundung
Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Im Vertrag werden auch etwaige Auflagen (Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte) festgehalten.

Schritt 4 – Anzeige beim Finanzamt
Schenkungen über 20.000 Euro müssen dem zuständigen Finanzamt gemeldet werden – in der Regel durch den Notar. Das Finanzamt setzt dann den Schenkungsteuerbescheid fest.

Schritt 5 – Gutachten einreichen und Steuer senken
Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert über dem gutachterlich ermittelten Verkehrswert, reichen Sie das Gutachten ein und beantragen die Korrektur. In den meisten Fällen akzeptiert das Finanzamt den niedrigeren Wert.

Häufige Fragen: Immobilien verschenken und Schenkungsteuer

Kann ich eine Immobilie komplett steuerfrei verschenken?

Ja – wenn der Verkehrswert der Immobilie innerhalb des Freibetrags liegt. Bei einem Wert von 380.000 Euro und einem Kind als Beschenktem wäre die Schenkung vollständig steuerfrei. Überschreitet der Wert den Freibetrag, wird nur der übersteigende Betrag besteuert.

Was passiert, wenn ich die Schenkung nicht beim Finanzamt anzeige?

Eine nicht angezeigte Schenkung ist eine Steuerhinterziehung – mit entsprechenden rechtlichen Konsequenzen. Da die Schenkung notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird, ist sie ohnehin nicht verborgen. Die Anzeige beim Finanzamt ist Pflicht.

Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?

In bestimmten Fällen ja – zum Beispiel wenn der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, wenn der Beschenkte grobe Undankbarkeit zeigt oder wenn der Schenker verarmt. Diese Rückforderungsrechte sollten im Notarvertrag explizit vereinbart werden.

Muss ich Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung zahlen?

Nein. Schenkungen unter geraden Verwandten (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel, zwischen Ehegatten) sind grunderwerbsteuerfrei. Das ist ein weiterer steuerlicher Vorteil der Schenkung gegenüber dem Verkauf.

Lohnt sich die Schenkung auch, wenn die Immobilie noch finanziert ist?

Ja – aber die Gestaltung wird komplexer. Übernimmt der Beschenkte die Restschuld, handelt es sich steuerlich um eine gemischte Schenkung: Der übernommene Schuldenanteil gilt als entgeltlicher Erwerb, der Rest als Schenkung. Hier ist die Beratung durch einen Steuerberater besonders wichtig.

Fazit: Wer früh plant, spart mehr – und verschenkt mit gutem Gewissen

Die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eines der wirkungsvollsten Instrumente der privaten Vermögensplanung. Wer frühzeitig handelt, Freibeträge klug nutzt und den richtigen Verkehrswert nachweist, kann erhebliche Steuerbeträge sparen – vollständig legal und mit Unterstützung des Gesetzgebers.

Der entscheidende Baustein dabei: ein professionelles Verkehrswertgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen. Es ist die einzige Möglichkeit, den tatsächlichen Marktwert gegenüber dem Finanzamt rechtssicher nachzuweisen – und damit die Steuerbasis auf das notwendige Minimum zu reduzieren.

Ich erstelle Gutachten für Schenkungsfälle im Raum Karlsruhe, Ettlingen, Rastatt, Pforzheim, Baden-Baden und Bruchsal – schnell, zertifiziert und finanzamtstauglich. Sprechen Sie mich an.